글 : 강승연 기자(헤럴드경제 금융팀)
달라지는 대출 제도의 핵심은 1월 31일부터 시행된 ‘신(新) 총부채상환비율(DTI)’과 하반기에 도입되는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’이다. 두 가지만 정확히 숙지하고 있어도 은행 창구에서 헤매는 일이 줄어들 것이다. 우선 DTI는 주택담보대출의 한도를 결정하는 방식이다. 쉽게 말해 대출을 받으려는 사람의 소득을 기준으로 대출 원금과 이자를 어느 정도까지 감당할 수 있는지 확인하는 과정이라 할 수 있다.
기존 DTI와 신 DTI의 차이점은 ‘대출 원리금의 범위’다. 기존DTI는 대출자가 과거에 받았던 주택담보대출의 이자, 기타 대출의 이자 등에 새로 신청하는 주택담보대출의 원리금을 더하고 이를 연간소득으로 나누는 방식으로 결정된다. 이에 반해 신 DTI는 기존 주택담보대출의 이자뿐 아니라 원금까지 부채로 잡는다. 부채 범위가 늘어나는 만큼 대출 한도가 줄어든다. 두 번째 신규 주택담보대출 만기도 15년으로 제한된다. 대출기한을 늘려 DTI를 낮추는 것을 막기 위해서다.
경기도에 거주하는 A씨의 사례를 예로 든다. 연봉 6,000만 원인 그는 금리 3.0%, 20년 분할상환 조건으로 2억 원의 주택담보대출을 받은 상태다. 그가 경기도에서 또 집을 사려고 같은 조건의 주택담보대출을 받으려고 한다면 어떻게 될까.
기존 주택담보대출의 연이자 600만 원을 연봉 6,000만 원으로 나누면 DTI는 10%가 된다. 성남시 분당구와 과천시 등 투기과열지구 및 투기지역에서 두 번째 주택담보대출 한도가 DTI 30%인 점을 고려하면, 새로 주택담보대출로 받을 수 있는 돈은 남은 20%만큼만 가능하다. 이를 연간 원리금으로 환산해보면 1,200만 원으로, 대출 가능한 총 금액은 1억 8,000만 원이 된다.
신 DTI 제도에서는 기존 대출의 원금 상환액까지 DTI에 잡히기 때문에 기존 대출 2억 원의 DTI가 22.2%로 상승한다. 남는 DTI는 7.8%뿐이므로, 15년 만기를 적용하면 대출 가능금액은 5,500만 원이라는 계산이 나온다.
이처럼 대출한도를 대폭 축소시키는 신 DTI 제도의 목적은 명확하다. 다주택자에게 ‘은행에서 돈을 빌려 부동산 투자를 하지 말라’는 강한 메시지를 던지는 것이다. 그 대신 실수요자를 위한 조치를 마련했다. 기존 주택을 팔고 새 주택으로 이사하려고 할 때, 일시적으로 주택담보대출 2건이 되는 경우에는 기존 주택담보대출을 즉시 처분하는 조건으로 DTI 계산 때 기존 주택담보대출은 예전처럼 이자상환액만 반영한다. 또한 주택담보대출을 받은 적 없는 무주택자는 신 DTI가 시행돼도 대출한도가 줄어들지 않는다.
젊은 직장인을 위한 혜택도 있다. DTI 계산에 반영하는 소득기준을 ‘최근 1년’에서 ‘최근 2년’으로 확대하고, 승진이나 연봉인상 등으로 소득이 늘어날 것으로 예상되면 소득 산정에서 최대 10%를 증액해 더 많은 대출을 받을 수 있게 해 준다. 장래 소득을 예상하는 방법은 은행마다 다르기 때문에 20∼30대 직장인이라면 발품을 팔아 자신에게보다 유리한 은행을 찾는 게 좋다.
하반기에는 DSR이 시행된다. 신 DTI가 주택담보대출에만 적용했던 것과 달리 DSR은 모든 가계대출 여신심사 과정에 적용된다. 계산법은 주택담보대출, 신용대출 등 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나누는 것이다. 다만 전세대출은 이자 상환액만 포함되며, 신용대출과 마이너스통장은 일반적으로 만기가 1년이지만 연장이 가능하다는 점을 감안해 10년 간 분할상환하는 것을 기준으로 산정한다.
DSR은 DTI처럼 일률적인 규제 비율은 없다. 은행들이 대출자의 소득이나 신용도에 따라 자율적으로 정하게 돼 있다. 하지만 DSR이 높은 대출에 대해서는 금융당국의 감독이 강화될 방침이어서 은행들도 DSR 비율을 보수적으로 관리할 가능성이 높다. DSR이 시행되면 기존에 금융회사에서 돈을 빌린 적이 있는 대출자들은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출을 받을 때에도 한도가 크게 줄어들 것으로 보인다.
단, 중도금·이주비대출이나 햇살론 같은 서민금융상품, 전세대출 등은 신규 대출 시 DSR을 적용하지 않는다. 다른 대출의 DSR을 산정할 때 부채에는 포함된다.
그밖에 주택담보인정비율(LTV)의 개념을 알아둘 필요가 있다. LTV는 주택을 담보로 대출받을 때 인정되는 (주택)자산 가치의 비율을 말한다. 정부는 지난해 8·2 부동산 대책 때 투기과열지구와 투기지역의 LTV·DTI를 40%로 강화했다. 주택담보대출을 1건 이상 보유하고 있으면 30%를 적용한다.