노후 대비 위한 주택연금을 알아보자
내 집에 살며 평생 연금을 받을 수 있는 주택연금에 대해 궁금해하는 도민이 많다.
주택연금은 장점과 단점이 분명히 존재하고, 가입 시기와 지급 방법을 어떻게 선택하는지에 따라 수령액이 달라진다.
주택연금의 이모저모를 알아보자.
글. 양해진 세무사 참고. 한국주택금융공사
평생 거주, 평생 지급이 최대 장점
주택연금의 가장 큰 장점은 가입자와 배우자가 모두 자신의 집에서 평생 거주하며 평생 또는 선택에 따라 일정 기간 동안 안정적인 연금을 받을 수 있다는 데 있다.
연금을 받다가 부부 중 한 명이 사망하더라도 연금액은 차이 없이 동일한 금액을 지급받는다.
또 주택연금은 국가에서 보증하는 안전한 제도다.
따라서 연금을 도중에 받지 못하는 등의 위험 요소가 없다.
주택연금을 지급받다가 부부 모두 사망하면 주택이 처분된다.
그동안 지급받은 연금 수령액이 주택을 처분한 금액보다 크더라도 상속인에게 청구하지 않는다.
하지만 처분한 주택 가격이 연금 수령액 등보다 많다면 상속인에게 차액이 지급된다.
주택연금은 세제 혜택도 받을 수 있다.
저당권 설정 시 설정 금액의 0.2%인 등록면허세를 주택 가격이나 보유 수에 따라 차등 감면한다.
주택 공시 가격이 5억원 이하면서 1가구 1주택자라면 75%를 감면받을 수 있다.
등록세액의 20%인 농어촌특별세를 면제받을 수 있다.
설정 금액의 1%인 국민주택채권 매입 의무가 면제되며, 연금을 지급받는 중에는 대출이자 비용에 대해 연간 200만 원 한도로 소득공제를 받을 수도 있다.
재산세의 경우 25% 감면 혜택이 있다.
주택 시가 계산과 실거주는 단점
주택연금을 산출할 때 주택의 가격은 시가로 계산한다.
시가는 보통 실제 주택 거래 금액보다 낮게 책정이 되기 때문에 내가 생각한 주택 가격 기준에 비해 연금 수령액이 줄어든다.
또 차후 주택 가격이 상승해도 매달 받는 연금에는 반영되지 않는다.
만일 주택연금을 가입하고 연금을 받는 도중 주택 가격이 상승한다면 아쉽겠지만, 반대로 주택 가격이 하락한다면 장점이라고 볼 수 있겠다.
또 소유자나 배우자 중 한 명이라도 대상 주택에 실제 거주해야 한다.
이런 이유로 월세나 전세를 줄 수 없는 상황이 된다.
다만 한명이라도 거주한다면 주택의 일부를 무보증금 월세로 줄 수 있다.
소유권은 주택연금 신청인에게 그대로 남아 있기 때문에 재산세와 건강보험료를 납부해야 한다는 것도 알아두자.
매월 얼마나 받을 수 있을까?
가장 많이 이용하는 인출 한도 설정 없이 평생 동일한 수령액을 지급받는 ‘종신지급방식’의 월 수령액(일반주택, 2022. 2. 1. 기준)은 ▲주택 가격이 3억원일 경우(가입 시 부부 중 연소자 기준) 55세는 48만3,000원, 60세는 64만1,000원, 65세는 76만5,000원, 70세는 92만6,000원이다. ▲주택 가격이 5억원일 경우 55세는 80만5,000원, 60세는 106만9,000원, 65세는 127만6,000원, 70세는 154만3,000원이다. ▲주택 가격이 7억원일 경우 55세는 112만8,000원, 60세는 149만6,000원, 65세는 178만6,000원, 70세는 216만원이다. 노인복지주택이나 주거 목적 오피스텔의 종신지급 방식은 위 월 수령액보다 적다.
연금 수령액은 가입한 지급 방식에 따라 달라진다. 앞에서 언급한 ‘종신지급방식’ 외에 ▲인출 한도 범위(대출 한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 ‘종신혼합방식’ ▲인출 한도 범위 안에서 수시로 찾아쓰고 나머지 부분을 일정 기간 동안만 매월 연금 형태로 지급받는 ‘확정기간혼합방식’▲담보주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 인출 한도 범위(대출한도 70%) 안에서 일시에 지급받고 나머지부분을 평생 매월 연금 형태로 지급받는 ‘대출상환방식’ ▲1억5,000만원 이하의 1주택소유자를 위한 방식으로 인출 한도 설정 없
이 평생 매월 연금 형태로 지급받는 ‘우대지급방식’ ▲우대지급방식의 인출 한도 범위안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 연금 형태로 지급받는 ‘우대혼합방식’ 등을 조건에 따라 선택할 수 있다.
월 지급금은 지급 유형에 따라서도 달라진다. 정액형은 월 지급금을 평생 일정한 금액으로 고정하는 방식이다. 전후후박형은 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터 초기 월 지급금의 70% 수준으로 받는다. 정기증가형은 물가상승에 따른 구매력 저하를 보완하기 위해 선택하는데, 월 수령액은 정액형보다 적지만 3년마다 4.5%씩 증가한다.
