사례로 알아보는 전세·월세 계약 시 주의할 점
부동산 계약 체결 과정에서 관련 법 내용을 제대로 알지 못해 계약을 잘못 체결하면 소중한 보증금을 날리게 될 수도 있다.
전·월세 계약 시 실수할 수 있는 부분을 사례를 통해 알아보도록 하자.
글. 곽준호 변호사
<사례1>
새내기 직장인 ‘김차인’ 씨는 통근 거리가 너무 먼 탓에 직장 근처에 전셋집을 얻게 됐다.
그런데 집주인이 확정일자를 받지 않으면 첫 달 월세를 깎아주겠다고 한다.
당장 한 푼, 두 푼이 아쉬운 차인 씨. 집주인을 믿고 확정일자를 안 받아도 되는 것일까?
보증금을 내고 임대차 계약을 체결하는 임차인은 반드시 ① 주택 인도, ② 전입신고, ③ 확정일자 신청을 모두 마쳐야 한다.
여기서 전입신고는 ‘대항력’, 확정일자는 ‘우선변제권’과 관련이 있다.
쉽게 말해 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다면, 임차인은 ‘대항력’을 가지게 돼 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 자신이 정당한 임차인임을 주장하고 계속하여 거주할 수 있
다.
하지만 확정일자를 받지 않았다면, 주택이 경매에 넘어간 경우 저당권자에게 먼저 변제되어 남은 대금이 없다면 보증금을 날리게 될 수 있다.
확정일자를 받았다면 ‘우선변제권’이 발생해 임차인은 본인보다 늦게 저당권을 취득한 저당권자 등보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.
작년 6월 1일부터 시행된 「부동산거래신고법」에 의하면, 임대인과 임차인이 주택 임대차 계약 신고를 의무로 해야 하며, 임대차계약서를 제출한 경우, 「주택임대차보호법」에 따른 확정일자가 자동으로부여된다.
<사례2>
이사를 한 지 1년이라는 시간이 지났다. 그런데 집주인이 얼마 전 주변 전세 시세가 많이 올랐으니 보증금을 올려달라고 요구한다.
작년에 임대차 계약을 체결한 차인 씨는 집주인의 요구를 들어줘야 할까?
작년에 임대차 계약을 체결한 ‘김차인’ 씨는 집주인의 요구를 들어 줄 필요가 없다.
「주택임대차보호법」에 의하면 임대차 계약 체결 또는 보증금을 증액한 지 1년 이내에는 보증금 증액 청구를 할 수 없기 때문이다.
‘김차인’ 씨는 작년에 임대차 계약을 체결했기 때문에 위 주임법에 따라 집주인의 요구를 거절할 수 있다.
한편, 김차인 씨가 임대차 계약을 체결한 지 1년이 지난 이후에도, 집주인은 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과해서는 증액 청구를 할 수 없으니 이 또한 잘 알아둔다면 부당한 보증금 증액 요구를 거절할 수 있을 것이다.
알아두면 좋은 주택임대차 법률 Tip
① 임차인은 임대차 계약 기간을 1년으로 했더라도 ‘주택임대차보호법’에 의해 임차인은 최소 2년의 계약기간을 보장 받는다. 따라서 임차인은 이 법에 따라 2년을 주장할 수도 있고, 원래 계약대로 1년의 기간을 주장할수도 있다.
② 보증금을 받지 않고 이사를 가면 종전에 취득한 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받지 못하게 될 수 있으니, 이 경우 ‘임차권등기명령제도’를 이용하도록 하자.
③ 임대인은 임대물의 사용·수익에 필요한 상태를 유지해야 할 의무가 있으므로 보일러 등이 고장나서 임차인의 돈으로 수리하였다면, 임대인에게 비용 지급을 청구할 수 있다.
<사례3>
‘김차인’ 씨가 보증금 증액 요구를 거절하자, 집주인은 ‘다음번 계약 때는 보증금을 월세로 전환하겠다’고 으름장을 놓았다.
‘김차인’ 씨는 이번 계약이 끝나기 전에 내 집 마련을 해서 이사 갈 계획이지만, 혹시나 차질이 생긴다면 어떻게 해야 할지 고민이다.
세금 부담이 늘어나면서 전세를 월세 또는 반전세로 전환하려는 집주인들이 늘어났다. 그러나 개정된 「주택임대차보호법」에 의하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 임차인의 동의가 없는 한 불가능하다.
따라서 ‘김차인’ 씨도 집주인의 요구를 거절하면 월세를 내지 않아도 된다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주임법에 따른 ‘법정 전환율’이 적용된다.
법정전환율이란 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율이다. 보증금의 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 현재 최대 3.25% 이하의 법정전환율이 적용된다.
예를 들어서 전세보증금이 4억 원이라면, 임대료 상한 제한에 따라 최대 5%인 2천만 원을 증액하고자 하는데, 이를 월세로 받고 싶은 경우 법정 전환율에 따라 2천만 원의 3.25%인 65만원만 증액할 수 있다(월 5만 4천원). 월세로 전환하겠다고 해 무조건 올릴 수 있는 것은 아니니, ‘김차인’ 씨가 곤란을 겪을 일은 적겠다.
